| 近年來(lái)，物流行業(yè)發(fā)展迅猛，各路資本都看好物流行業(yè)，在各路資本爭(zhēng)相熱捧之下，我國(guó)各地物流園區(qū)的建設(shè)可謂如火如荼。
根據(jù)國(guó)家發(fā)改委和中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)此前聯(lián)合做的調(diào)研，不少企業(yè)以獲取政策優(yōu)惠為目的進(jìn)駐物流園區(qū)“圈地”，占而不建，坐等土地然后變賣(mài)。也有企業(yè)打物流旗幟，行商貿(mào)經(jīng)營(yíng)實(shí)質(zhì)等。由于物流園區(qū)建設(shè)存在著盲目追求投資速度而忽視效益的現(xiàn)象，平均空置率達(dá)60%。
此外，物流行業(yè)專(zhuān)家，天地匯供應(yīng)鏈管理有限公司董事長(zhǎng)徐水波也對(duì)記者表示：“中國(guó)目前在做倉(cāng)儲(chǔ)物流園服務(wù)的企業(yè)，平均總資產(chǎn)收益率僅在0.8%左右。經(jīng)營(yíng)良好的物流園區(qū)不超過(guò)10%，經(jīng)營(yíng)過(guò)得去，賬面不虧損的，保守估計(jì)也不會(huì)超過(guò)20%。而且，許多物流園區(qū)之所以能夠盈利，都是來(lái)源于土地的溢價(jià)而不是經(jīng)營(yíng)的收益率。”
一邊是熱火朝天的建設(shè)，另一邊是令人憂心的運(yùn)營(yíng)。我國(guó)物流園區(qū)建設(shè)冰火兩重天的現(xiàn)狀背后究竟有著怎樣的魔咒?
徐水波對(duì)記者詳細(xì)剖析說(shuō)，根據(jù)國(guó)際上對(duì)中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估，近年來(lái)每年的評(píng)估值都能夠溢價(jià)15%左右。受?chē)?guó)家宏觀政策調(diào)控，傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)投資的盈利空間在收窄，大量閑置資金異常涌動(dòng)的背景下，國(guó)家對(duì)于物流產(chǎn)業(yè)的扶持力度逐年，并出臺(tái)了大量支持物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，物流地產(chǎn)項(xiàng)目因此出現(xiàn)較大發(fā)展空間。所以，很多投資機(jī)構(gòu)非常敏銳的嗅到了商機(jī)，希望介入此類(lèi)市場(chǎng)，捕捉新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。
但是，物流地產(chǎn)雖然很熱，價(jià)格卻不是賣(mài)方市場(chǎng)，而是買(mǎi)方市場(chǎng)。在物流行業(yè)，物流主體都屬于微利企業(yè)，只能承受市場(chǎng)上的平均價(jià)格。因此，大量資金進(jìn)入物流園區(qū)后，如果對(duì)園區(qū)發(fā)展沒(méi)有進(jìn)行很好的定位與規(guī)劃，也沒(méi)有采取比較科學(xué)的，順應(yīng)物流行業(yè)發(fā)展規(guī)律的經(jīng)營(yíng)管理模式，就很難吸引商戶入駐，取得好的盈利預(yù)期。 |
